Pourquoi investir à Bram ?

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Située au cœur de l’Aude, Bram est une ville empreinte d’histoire et de charme. Avec environ 3 300 habitants, elle se distingue par sa forme circulaire unique, héritée de son passé médiéval, qui en fait un site remarquable et un lieu de promenade privilégié. Positionnée stratégiquement le long de l’axe Carcassonne-Toulouse, Bram bénéficie d’une bonne connectivité grâce à son réseau autoroutier (A61) et sa gare TER, facilitant les déplacements vers les grandes agglomérations et les sites touristiques environnants.
La ville, fortement ancrée dans son territoire agricole et viticole, voit également se développer des activités artisanales et commerciales. Les initiatives municipales, axées sur l’amélioration des infrastructures et la revitalisation du centre-ville, renforcent son attractivité. Ces projets incluent la rénovation des espaces publics, le développement de logements adaptés et une meilleure accessibilité pour les familles, actifs et seniors.
Entre ses ruelles médiévales, son église remarquable et ses alentours naturels propices aux loisirs de plein air, Bram offre un cadre de vie idyllique. La proximité du canal du Midi et des vignobles de la région ajoute une dimension culturelle et touristique qui séduit autant les habitants que les visiteurs.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Bram ?
Bram combine charme historique et accessibilité stratégique, offrant ainsi un cadre idéal pour un investissement locatif rentable et pérenne. La ville bénéficie d’un emplacement privilégié entre Carcassonne et Toulouse, le long de l’autoroute A61. Cette connectivité facilite les déplacements pour les actifs et attire une population en quête d’un cadre de vie agréable, tout en restant proche des grandes agglomérations. Sa gare TER renforce également son accessibilité, en connectant la commune aux principales villes de la région.
Grâce à sa position géographique et à son cadre de vie paisible, Bram attire un public varié : familles, jeunes actifs travaillant à Carcassonne ou Toulouse, et retraités. Cette diversité de profils garantit une occupation régulière des logements, en particulier pour les biens bien situés, proches des commodités et des infrastructures locales.
Avec des prix immobiliers compétitifs (1 703 €/m² en janvier 2025), Bram offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Ces tarifs attractifs permettent d’acquérir des biens avec un bon potentiel de valorisation patrimoniale, notamment dans un centre-ville en cours de revitalisation et dans des zones à forte demande locative.
Pourquoi investir en loi Denormandie à Bram ?
Investir en loi Denormandie à Bram représente une opportunité unique d’allier optimisation fiscale, rentabilité locative, et valorisation patrimoniale. Éligible à ce dispositif grâce à son inscription au programme Petite Villes de demain, Bram attire les investisseurs souhaitant bénéficier d’un cadre fiscal avantageux tout en répondant à une forte demande locative dans un secteur stratégique de l’Aude.
Les investisseurs en loi Denormandie peuvent profiter d’une réduction d’impôt attractive, étalée sur la période de mise en location du bien :
- 12 % pour une mise en location sur 6 ans.
- 18 % pour une durée de 9 ans.
- 21 % pour un engagement locatif de 12 ans.
Pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux). Avec IMMO9, vous achetez un bien déjà rénové sans montant supplémentaire à rajouter pour les travaux et profitez rapidement de la réduction d’impôt.
Avec un marché immobilier local offrant des prix encore accessibles, investir à Bram permet de capitaliser sur un bien rénové dans une commune qui gagne en attractivité, notamment grâce à ses projets de revitalisation urbaine.
Les plafonds de loyers et de ressources imposés par le dispositif garantissent une accessibilité pour les locataires tout en offrant des rendements sécurisés aux investisseurs.
Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Denormandie, certaines conditions doivent être remplies.
Quels critères doit remplir le logement ?
- Type de bien : le logement doit être ancien et nécessiter des travaux d’amélioration ou provenir d’un local non destiné à l’habitation qui sera transformé en logement.
- Usage locatif : le bien doit être loué nu, c’est-à-dire sans meubles, et utilisé comme résidence principale par le locataire. L’engagement locatif doit être d’une durée de 6, 9 ou 12 ans, selon votre choix.
- Plafonds de loyers : les loyers appliqués doivent respecter les plafonds définis en fonction de la zone géographique du bien, garantissant ainsi une accessibilité pour les locataires :
Zone géographique | Loyer maximal au m² |
Zone A bis | 18,89 € |
Zone A | 14,03 € |
Zone B1 | 11,31 € |
Zone B2 (sous agrément) | 9,83 € |
- Conditions de ressources : le ou les locataires doivent respecter les plafonds de revenus imposés par le dispositif. Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer et de la localisation géographique du bien. Bram étant située en zone C, les plafonds de ressources devront correspondre à ceux de la zone C :
Composition du foyer locataire |
Zone B2 et C |
Personne seule |
31 892 € |
Couple |
42 588 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
51 215 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
61 830 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
72 735 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
81 971 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
9 142 € |
Exemple d’investissement en loi Denormandie à Bram
Nathalie a choisi d’investir à Bram en profitant des opportunités offertes par la loi Denormandie avec IMMO9. Avec notre expertise, elle a pu acquérir un appartement T1 déjà rénové, idéalement situé dans le cœur historique de Bram, pour un montant de 90 000 €. Ce bien, répondant aux critères du dispositif Denormandie, est prêt à être loué immédiatement.
En s’engageant à louer son logement pour une durée de 9 ans, Nathalie bénéficiera d’une réduction d’impôt totale de 16 200 €, soit 1 800 € par an. Cette fiscalité avantageuse s’ajoute aux revenus locatifs réguliers, assurés par une forte demande locative dans cette commune au charme authentique et en pleine revitalisation.
Grâce à ce projet, Nathalie combine optimisation fiscale et valorisation patrimoniale. Avec l’accompagnement d’IMMO9, elle a sécurisé son investissement tout en bénéficiant d’un appui sur mesure pour les démarches administratives et fiscales. Bram, avec son cadre de vie attrayant et son emplacement stratégique proche de Carcassonne, offre à Nathalie une opportunité d’investissement durable et rentable.
*Mensualités de 359 €/mois dont 19,83 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 37 700 € dont 5 949,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
€
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T2 à Bram (en zone C)
|
Résidence |
Programme Denormandie |
Prix d'achat |
90 000 €
Dont coût des travaux : 22 500 €
|
Mensualités pour un prêt de 70 000 €
à un taux de 3,20 % :
|
- 359 €/mois*
sur 25 ans.
|
Charges** |
- 150 €/mois
|
Durée de mise en location |
6 ans |
9 ans |
12 ans |
Abattement fiscal total maximal |
10 800 € |
16 200 € |
18 900 € |
Abattement fiscal total*** |
10 800 € |
16 200 € |
18 900 € |
Abattement fiscal mensuel maximal |
+ 150 € |
+ 150 € |
+ 131 € |
Abattement fiscal mensuel*** |
+ 150 € |
+ 150 € |
+ 131 € |
Loyer Denormandie |
+ 496 €/mois |
Effort d'épargne mensuel |
-137 €*** |
-137 €*** |
-118 €*** |
Pour profiter des nombreux avantages fiscaux offerts par le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il est nécessaire de respecter plusieurs conditions :
- Un logement entièrement meublé et habitable : le bien doit être équipé pour accueillir immédiatement un locataire. Les éléments indispensables incluent un lit, une cuisine équipée, des rangements, une table, des chaises, des ustensiles de cuisine...
- Un plafond de revenus locatifs : les loyers perçus annuellement ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Un dispositif réservé aux particuliers : le statut LMNP s’adresse exclusivement aux investisseurs non-professionnels, sans obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Déclaration et choix du régime fiscal
L’activité de location meublée doit être déclarée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET. Les investisseurs peuvent alors opter pour l’un des deux régimes fiscaux suivants :
- Le régime réel : adapté aux biens avec des charges importantes, il permet de déduire l’ensemble des dépenses liées à la gestion (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxes). Ce régime permet également d’amortir la valeur du bien immobilier, du mobilier et des équipements, réduisant ainsi significativement, voire annulant, l’imposition sur les revenus locatifs.
- Le régime Micro-BIC : ce régime simplifié applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Il convient aux investisseurs avec peu de charges, offrant une gestion fiscale plus accessible.
Options de gestion locative
Plusieurs modes de gestion sont possibles pour administrer un bien en LMNP :
- Gestion directe : vous prenez en charge toutes les démarches, de la recherche de locataires à la gestion quotidienne et à l’entretien du bien. Cette solution optimise vos revenus locatifs, mais nécessite un investissement personnel en temps et en organisation.
- Gestion via une agence immobilière : une agence spécialisée peut gérer votre bien pour une commission représentant 6 à 10 % des loyers. Cette option offre une tranquillité d’esprit en déléguant les aspects administratifs, techniques et relationnels.
- Résidences gérées : en investissant dans une résidence spécialisée (étudiant, senior ou touristique), un exploitant professionnel s’occupe de tout, y compris des loyers garantis par un bail commercial, même en cas de vacance locative. Cette option clé en main est idéale pour les investisseurs recherchant des revenus réguliers sans contrainte de gestion.
Exemple d’investissement LMNP à Bram
Lucien a décidé d’investir en LMNP en acquérant un appartement T1 situé au cœur de Bram, à proximité des commodités et des infrastructures locales. Le bien, en parfait état, a été acheté pour un montant de 80 000 €, sans nécessiter de travaux.
En appliquant les règles d’amortissement, Lucien peut amortir 90 % de la valeur du bien, soit 72 000 €, sur une durée de 30 ans, ce qui correspond à un amortissement annuel de 2 400 €.
Pour équiper l’appartement, Lucien a investi 2 500 € dans du mobilier et des équipements électroménagers, amortissables sur 10 ans, soit 250 € par an.
Pendant les 10 premières années, Lucien pourra comptabiliser les amortissements suivants :
- Amortissement du bien : 2 400 €
- Amortissement du mobilier : 250 €
- Total annuel : 2 650 €
Une fois les 10 premières années écoulées, l’amortissement lié au mobilier prendra fin. Cependant, Lucien continuera d’amortir la valeur de l’appartement à hauteur de 2 400 € par an pour les 20 années restantes, lui permettant de bénéficier d’une fiscalité optimisée et de revenus locatifs stables.