Pourquoi investir à Castelnaudary ?

(c) Stephen M Brooks - shutterstock
Une ville au riche patrimoine et à l’identité affirmée
Castelnaudary est une ville au passé prestigieux, marquée par une histoire remontant à l’époque romaine. Son patrimoine architectural et culturel témoigne de sa richesse historique. Le Canal du Midi, classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, traverse la ville et constitue un atout majeur pour son attractivité touristique. Les berges du canal, propices aux balades et aux activités nautiques, attirent chaque année de nombreux visiteurs, tout comme le Grand Bassin, une vaste étendue d’eau située au cœur de la ville.
Parmi les monuments emblématiques, le moulin de Cérisé, qui surplombe la ville, offre une vue imprenable sur le Lauragais et rappelle le rôle historique de Castelnaudary dans la production de farine. Le patrimoine religieux n’est pas en reste, avec des édifices remarquables tels que l’église Saint-Michel et l’hôtel Dieu, qui abrite aujourd’hui le musée du Lauragais.
Ce patrimoine unique renforce la valeur locative et patrimoniale des biens immobiliers situés dans le centre historique. Les investisseurs peuvent y trouver des opportunités dans des bâtiments anciens à restaurer, profitant de dispositifs fiscaux avantageux tels que la loi Malraux ou le dispositif Denormandie, qui encouragent la rénovation dans les centres-villes.
Un dynamisme économique soutenu et des projets ambitieux
Castelnaudary bénéficie d’un positionnement géographique stratégique qui lui confère un rôle économique important dans la région. Située à proximité immédiate de l’autoroute des Deux Mers (A61), la ville est à moins d’une heure de Toulouse et de Carcassonne, et il faudra seulement quelques minutes supplémentaires pour atteindre Narbonne. Cette accessibilité favorise le développement des activités économiques et attire entreprises et actifs.
Le tissu économique local repose sur plusieurs secteurs, notamment l’agriculture, avec la culture céréalière et la production de volailles emblématiques du Lauragais. Par ailleurs, les zones d’activités comme la zone Sainte-Catherine ou les zones "En Tourre” accueillent des entreprises innovantes, renforçant l’emploi local.
La ville s’est engagée dans des projets de développement ambitieux, tels que l’aménagement de nouveaux quartiers résidentiels et la modernisation des infrastructures urbaines.
Un marché immobilier attractif
Le marché immobilier à Castelnaudary se distingue par des prix accessibles et une demande locative soutenue. Le prix médian tous biens confondus s’élève à environ 2197 €/m², bien en deçà des tarifs pratiqués à Toulouse ou dans d’autres grandes villes de la région. Cette accessibilité attire de jeunes actifs, des familles et des retraités à la recherche d’un cadre de vie paisible tout en restant proche des grands centres urbains.
Les quartiers proches du centre historique et des berges du canal sont particulièrement prisés pour leur charme et leur proximité aux commodités. Par ailleurs, les programmes de rénovations de logements se multiplient et offrent des opportunités pour les investisseurs cherchant des biens conformes aux dernières normes énergétiques, et permettant de défiscaliser grâce au dispositif Denormandie.
Pourquoi investir à Castelnaudary avec le dispositif de défiscalisation Denormandie ?
Le dispositif de défiscalisation Denormandie, mis en place pour encourager la rénovation de logements dans les centres-villes, représente une opportunité intéressante pour les investisseurs à Castelnaudary. Grâce à son riche patrimoine architectural et aux initiatives locales de revitalisation urbaine, la ville est parfaitement adaptée à ce programme fiscal avantageux. Voici pourquoi Castelnaudary constitue un choix pertinent pour ce type d’investissement.
Une opportunité unique de rénovation dans le centre historique
Le centre historique de Castelnaudary, avec ses ruelles pavées, ses bâtiments en briques et ses maisons anciennes typiques du Lauragais, offre un potentiel considérable pour des projets de rénovation. De nombreux immeubles, souvent chargés d’histoire, nécessitent des travaux de modernisation pour répondre aux normes actuelles de confort et d’efficacité énergétique. Ces propriétés, souvent bien situées à proximité des commodités et du Canal du Midi, sont particulièrement intéressantes car éligibles au dispositif Denormandie.
Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la rénovation de biens immobiliers dans des zones définies comme prioritaires. Castelnaudary, engagée dans une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH-RU), est pleinement intégrée dans cette dynamique.
Investir à Castelnaurary en Denormandie pour une réduction fiscale attractive
Le dispositif Denormandie offre des avantages fiscaux basés sur la durée de location du bien rénové. Les taux de réduction d’impôt sont les suivants :
- 12 % du montant total de l’investissement en réductions d’impôt pour une mise en location de 6 ans ;
- 18 % pour une location de 9 ans ;
- 21 % pour une location de 12 ans.
À Castelnaudary, où le prix médian au mètre carré de l’ancien est de 1 591 €, il est possible d’acquérir des biens anciens éligibles Denormandie à des prix compétitifs, même en comptant les travaux de rénovation, qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement.
À noter que les programmes immobiliers Denormandie présents sur notre site sont des projets de promoteurs et donc commercialisés déjà entièrement rénovés. Le prix affiché inclut donc les travaux, nul besoin d’un budget supplémentaire pour l’opération.
Pour être éligible au dispositif Denormandie, les travaux doivent répondre à des critères précis, notamment :
- Amélioration énergétique : augmentation d’au moins 30 % de la performance énergétique (ou 20 % pour les logements en habitat collectif).
- Rénovation ciblée : réalisation d’au moins deux types de travaux parmi la rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, le changement de chaudière ou la création d’une nouvelle surface habitable (garage, balcon, ...).
En outre, l’éligibilité au dispositif Denormandie est soumise à des plafonds de loyer et de ressources. En effet, le plafond de loyer applicable pour un bien loué en Denormandie à Castelnaudary, située en zone C, est de 9,83 € /m². Ce plafond garantit des loyers attractifs pour les locataires tout en permettant aux investisseurs de bénéficier d’un rendement stable.
Concernant les plafonds de ressources, le propriétaire bailleur devra s’assurer que son ou ses locataire(s) disposent de revenus annuels inférieurs aux plafonds suivants :
Composition du foyer locataire |
Zone B2 et C |
Personne seule |
31 892 € |
Couple |
42 588 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
51 215 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
61 830 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
72 735 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
81 971 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
9 142 € |
Exemple d’investissement Denormandie à Castelnaudary
Pierre-Henri achète une maison ancienne de 100 m² pour 150 000 €. Il prévoit des travaux de rénovation énergétique à hauteur de 40 000 €, soit environ 27 % du coût total d’achat.
En s’engageant à louer le bien pendant 12 ans, il peut obtenir une réduction d’impôt de 40 950 € (21 % du coût total de l’investissement), ce qui couvre plus que la totalité des travaux engagés, et améliore grandement la rentabilité du projet.
*Mensualités de 821 €/mois dont 45,33 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 86 300 € dont 13 599,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
€
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T4 à Castelnaudary (en zone C)
|
Résidence |
Programme Denormandie |
Prix d'achat |
190 000 €
Dont coût des travaux : 47 500 €
|
Mensualités pour un prêt de 160 000 €
à un taux de 3,20 % :
|
- 821 €/mois*
sur 25 ans.
|
Charges** |
- 150 €/mois
|
Durée de mise en location |
6 ans |
9 ans |
12 ans |
Abattement fiscal total maximal |
22 800 € |
34 200 € |
39 900 € |
Abattement fiscal total*** |
22 800 € |
34 200 € |
39 900 € |
Abattement fiscal mensuel maximal |
+ 317 € |
+ 317 € |
+ 277 € |
Abattement fiscal mensuel*** |
+ 317 € |
+ 317 € |
+ 277 € |
Loyer Denormandie |
+ 906 €/mois |
Effort d'épargne mensuel |
-252 €*** |
-252 €*** |
-212 €*** |
Pourquoi investir en LMNP à Castelnaudary ?
Castelnaudary, avec son charme historique, sa situation stratégique entre Toulouse et Carcassonne, et sa qualité de vie reconnue, se prête parfaitement à un investissement avec le statut LMNP. En combinant les atouts de la ville avec les bénéfices du LMNP, les investisseurs peuvent créer un portefeuille immobilier performant tout en profitant d’un cadre légal avantageux.
Un marché locatif favorable
Castelnaudary bénéficie d’une demande locative en constante évolution. La proximité immédiate avec l’autoroute A61 et la gare SNCF reliant Toulouse en moins d’une heure attirent des actifs travaillant dans les grandes agglomérations voisines mais recherchant un cadre de vie paisible.
De plus, l’attractivité touristique de la ville, grâce au Canal du Midi, au Grand Bassin, et à son riche patrimoine historique, génère également une demande pour des logements meublés de courte ou moyenne durée.
Les jeunes actifs, les familles en transition professionnelle, et les retraités recherchent des logements prêts à vivre, répondant aux critères d’ameublement du LMNP. Pour les investisseurs, cette diversité de locataires potentiels garantit une occupation régulière et une stabilité des revenus locatifs.
L’investissement en LMNP : Un cadre fiscal avantageux
Le statut LMNP offre des avantages fiscaux notables qui contribuent à optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier. Deux régimes fiscaux sont disponibles :
Régime réel simplifié : Ce dispositif permet de déduire des charges telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, et les dépenses liées à la maintenance ou aux travaux, tout en amortissant la valeur du bien et du mobilier. Cette stratégie est idéale pour maximiser l’optimisation fiscale, surtout si les charges sont conséquentes par rapport aux revenus locatifs.
Micro-BIC: Plus simple à gérer, ce régime propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (ou 71 % pour les meublés touristiques). Il est particulièrement adapté aux investisseurs avec peu de charges ou à ceux privilégiant une gestion simplifiée.
Pour bénéficier des avantages fiscaux et juridiques liés au statut LMNP, plusieurs conditions doivent être respectées.
Tout d’abord, le bien doit être équipé de façon à permettre une occupation immédiate par le locataire. Cela inclut un lit, des équipements de cuisine (réfrigérateur, plaques de cuisson, vaisselle, etc.), des meubles de rangement et une table avec des sièges. Ces éléments sont obligatoires pour qualifier le logement comme meublé au regard de la loi (décret n°2015-981 du 31 juillet 2015).
Ensuite, Les recettes générées par l’activité de location meublée doivent être inférieures à 23 000 € par an ou ne pas représenter plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
Le statut LMNP est réservé aux particuliers et ne nécessite pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette simplicité administrative le distingue du statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). En revanche, il faut déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET. Cette inscription est gratuite et indispensable pour bénéficier du régime fiscal LMNP.
Vous devrez ensuite opter pour l’un des deux régimes fiscaux disponibles : le régime réel ou le régime micro-BIC, décrits plus haut.
Enfin, il faut savoir qu’un bien LMNP peut être géré ou non géré. Soit vous gérez vous-même les opérations courantes (recherche de locataires, rédaction des contrats, entretien du bien, etc.), soit vous déléguez ces tâches et vous pouvez confier la gestion à une agence spécialisée qui prendra tout en charge.
Certaines résidences de services (pour les étudiants, séniors etc.) peuvent être livrées déjà meublées ET gérées par un organisme.
Exemple d’investissement en LMNP à Castelnaudary
Paul a investi dans un appartement pour le louer en LMNP pour 140 000 € dans un quartier attractif de Castelnaudary. En appliquant les règles d’amortissement, il peut amortir 90 % du prix du bien, soit 126 000 €, sur une durée de 30 ans. Cela représente un amortissement annuel de 4 200 €.
Pour meubler son appartement, Paul a dépensé 4 000 € en mobilier et électroménager, amortissables sur 10 ans, soit 400 € par an. Il a également réalisé des travaux de rénovation pour 2 500 €, également amortissables sur 10 ans, ce qui représente un montant annuel de 250 €.
Pendant les 10 premières années, l’amortissement total annuel de Paul est donc de :
- Amortissement du bien : 4 200 €
- Amortissement du mobilier : 400 €
- Amortissement des travaux : 250 €
- Total annuel : 4 850 €
Passé cette période de 10 ans, seul l’amortissement du bien restera actif, soit 4 200 € par an pour les 20 années suivantes.
Cet investissement lui permet ainsi de générer des revenus locatifs avec une fiscalité optimisée grâce au mécanisme d’amortissement propre au statut LMNP.