Investissement locatif à Montauban avec la loi Denormandie ou le LMNP

Pourquoi investir à Montauban ?

© BearFotos - Shutterstock

Située dans le Tarn-et-Garonne, Montauban se place sur l’axe de communication reliant la mer Méditerranée et l’océan Atlantique. Fondée en 1144 par le comte de Toulouse, Alphonse Jourdain, elle est souvent surnommée « la plus rose des villes roses » en raison de ses constructions en brique rose. Peuplée de plus de 61 000 habitants, elle est la sixième ville la plus peuplée d’Occitanie.

Labellisée « Ville d’Art et d’Histoire, elle est le berceau de plusieurs figures artistiques majeures telles que le peintre Auguste-Dominique Ingres et le sculpteur Antoine Bourdelle. Montauban, terre de traditions et d’innovation, est un véritable carrefour où se mêlent les saveurs du terroir et la culture vivante. Nichée au cœur d’un pays fertile et généreux, cette ville incarne l’art de vivre du Sud-Ouest, avec ses marchés gourmands, ses festivals vibrants et son patrimoine fluvial invitant à la découverte.

Le festival "Montauban en Scènes" et le prestigieux Musée Ingres-Bourdelle témoignent de son ambition culturelle, où les arts dialoguent librement et où chaque visiteur, qu’il soit amateur d’histoire, d’art contemporain ou d’expériences festives, trouve sa place. Montauban, c’est aussi l’équilibre parfait entre tradition et modernité, un territoire où sport, affaires et tourisme fusionnent dans une énergie contagieuse.

Montauban est aussi une ville étudiante à taille humaine, où le socle éducatif est renforcé par de nombreuses formations. Actuellement, la ville comptabilise 3 975 étudiants, attirés par son art de vivre et ses prix compétitifs sur les loyers.

Ville d’art et d’histoire

Labellisée Grand Site Occitanie, Montauban a conservé ses richesses historiques remarquables, comme en attestent les nombreux monuments inscrits ou classés au titre des monuments historiques. Ancienne cité prospère et lieu de commerce privilégié, Montauban a connu son âge d’or au XVIIIème siècle avec la création de nombreux hôtels particuliers, qui font encore aujourd’hui la renommée architecturale de la ville.

Montauban porte également le label « Villes et Pays d’Art et d’Histoire » et propose une palette de lieux touristiques incontournables, parmi ces lieux : le musée Ingres Bourdelle où sont exposés de nombreux dessins et peintures de Jean-Auguste Dominique Ingres ainsi qu’une importante collection de sculptures d’Antoine Bourdelle.

Outre son passé, Montauban a su avancer avec son temps et proposer des activités en accord avec les tendances actuelles : festival jazz, artistes montants ou régionaux, spectacle de danse, sons et lumières sont proposés tout au long de l’année par le service culturel de la ville.

Ville étudiante

Plus de 2 200 jeunes étudiant dans l’un des deux établissements supérieurs montalbanais. Les étudiants ont la possibilité de choisir entre de multiples formations dans divers établissements. Parmi ces établissements, Montauban compte le lycée Antoine Bourdelle, le lycée privé Pierre-Marie Théas, le lycée agricole Capou, l’Institut de formation aux métiers de la Santé, Skhole d’art, B2m Formation et Formasup’82. Montauban dépend également des universités Toulouse Capitole et Jean Jaurès.

Pour offrir à ses jeunes un cadre de vie en adéquation avec leurs besoins, la ville détient plusieurs services dédiés aux besoins des jeunes, notamment un Pôle Jeunesse, un Service Information Jeunesses et un Service Vie des quartiers. Beaucoup de jeunes choisissent d’étudier à Montauban, notamment pour profiter de loyers attractifs.

Attractivité économique

Situé au carrefour des autoroutes A62 (Bordeaux-Montpellier) A20 (Toulouse-Paris), Montauban se place à 25 minutes de Toulouse et à 30 minutes de l’aéroport Toulouse-Blagnac. Cette position stratégique est le fer de lance de l’économie montalbanaise et garantie aux PME et PMI un accès direct et rapide aux grandes métropoles. Ce territoire, marqué par l’équilibre entre ses racines agricoles et une modernité industrielle, se distingue par des pôles économiques diversifiés et attractifs.

Un acteur majeur de l’agroalimentaire

Historiquement agricole, Montauban s’impose comme un leader dans les productions fruitières et agroalimentaires. Premier producteur national de pommes et de noisettes, la région est également un acteur clé pour les raisins de table et les melons. Des entreprises emblématiques comme Blue Whale, leader de l’exportation de fruits, ou Poult, référence dans la biscuiterie, illustrent la force de ce secteur, renforcée par des innovations technologiques comme celles de MAF Agrobotic.

L’essor de l’électronique et de la mécanique industrielle

L’électronique, en pleine expansion depuis les années 80, représente une autre spécialité du territoire. Avec près de 500 emplois, ce secteur regroupe des entreprises innovantes dans la téléphonie et les équipements médicaux, soutenues par la plateforme technologique MICROPACC. Par ailleurs, Montauban profite de sa proximité avec Toulouse et Aerospace Valley, générant 300 emplois dans des entreprises comme Farella et Normaero.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Montauban ?

Éligible au dispositif Denormandie, Montauban est la 1ère ville signataire du plan « Action Cœur de ville » depuis 2018 et poursuit son engagement pour dynamiser son centre-ville. Élue 6ème ville de France où il fait bon vivre en 2021, la ville a su capitaliser sur ses atouts pour séduire étudiants, jeunes actifs et familles à s’y installer.

Son potentiel locatif est renforcé par sa population croissante et son dynamisme économique, porté par des pôles industriels et commerciaux en plein essor. Avec 42,3 % de locataires (source INSEE), la ville attire également des étudiants grâce à ses établissements d’enseignement supérieur, ainsi que des familles et des jeunes actifs séduits par sa proximité avec Toulouse et son cadre de vie agréable.

Parmi les quartiers les plus en vue pour investir à Montauban, on retrouve le centre-ville, Villenouvelle, Villebourbon, Les faubourgs Lacapelle et Moustier, Les Chênes-Aérodrome, Lalande-Monplaisir, Pomponne, Beausoleil et Saint-Martial.

Pourquoi investir en loi Denormandie à Montauban ?

Pour consolider son patrimoine et générer des revenus supplémentaires, l’investissement locatif est une stratégie qui peut aussi vous permettre de réduire vos impôts. Avec la loi Denormandie, vous avez la possibilité de pouvoir défiscaliser jusqu’à 21 % du prix du bien acheté si vous louez pendant une durée déterminée.

Le dispositif Denormandie se concentre sur des villes françaises moyennes, comptant entre 6 000 et 100 000 habitants, où la demande locative est importante. Le rôle de ce dispositif est notamment de dynamiser ces villes en réhabilitant des logements du parc ancien pour les proposer à la location.

Pour pouvoir en bénéficier, l’investisseur doit s’engager à réaliser des travaux. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux de rénovation énergétique peuvent être financés par des dispostifs comme MaPrimeRénov' ou l'Éco-prêt à taux zéro.

Le bien doit ensuite être loué sur l’une des trois périodes prévues par le dispositif. Selon la durée, de location, un pourcentage de réduction d’impôt s’applique :

Comment investir à Montauban en loi Denormandie ?

Vous envisagez d’investir à Montauban en loi Denormandie ? Plusieurs conditions sont nécessaires pour pouvoir prétendre à l’avantage fiscal. Voici les critères à respecter pour concrétiser votre projet d’investissement locatif dans le Tarn-et-Garonne :

Quelles sont les conditions liées au logement à rénover ?

• Le logement doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation.
 
• Le logement doit être loué nu comme habitation principale pendant six, neuf ou douze ans.
 
• Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser certains plafonds :

  Localisation du logement	Prix du loyer au m²
  Zone A bis	18,89 €
  Zone A	14,03 €
  Zone B1	11,31 €
  Zone B2 (sur agrément)	9,83 €

• Le logement rénové doit être loué à un ou des locataires qui respectent les plafonds de ressources en vigueur. Montauban étant située en zone B1, les plafonds de ressources doivent correspondre à ceux de la zone B1 :  

  Composition du foyer	Zone B1
  Personne seule	35 435 €
  Couple	47 321 €
  Personne seule ou couple ayant une personne à charge	56 905 €
  Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	68 699 €
  Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	80 816 €
  Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	91 078 €
  Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 10 161 €

Exemple d’investissement en loi Denormandie à Montauban

Léon souhaite réaliser un investissement locatif dans l’ancien. Pour ce faire, il a choisi d’investir en loi Denormandie à Montauban afin de générer des revenus locatifs tout en profitant d’une réduction impôt. Pour ce faire, il projette d’acheter un appartement T3 au prix de 150 000 €.

Pour répondre aux conditions du dispositif, il devra rénover le bien. Les travaux devront représenter 25 % du coût total de l’opération, soit 50 000 €. L’opération lui reviendra au prix de 200 000 €. En le louant pour une période de 6 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, soit une économie de 4 000 € par an.

Pourquoi investir en LMNP à Montauban ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’est imposé comme une solution de choix pour les investisseurs immobiliers, alliant flexibilité et avantages fiscaux. Contrairement à la location classique, le LMNP permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux grâce à l’amortissement du bien immobilier et du mobilier.

En optant pour le régime réel, il est possible de déduire des charges telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ou encore les travaux, réduisant ainsi considérablement, voire annulant, l’imposition sur les revenus locatifs. Pour ceux qui préfèrent une gestion simplifiée, le régime Micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (71 % pour les meublés touristiques), rendant ce dispositif accessible à tous types d’investisseurs.

Le LMNP combine ainsi optimisation fiscale, rendement locatif et valorisation patrimoniale, en faisant un levier incontournable pour construire un portefeuille immobilier performant.

Comment investir en LMNP à Montauban ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages significatifs aux investisseurs immobiliers, mais pour en bénéficier, certaines conditions doivent être remplies :

• Un logement meublé et fonctionnel : Le bien doit être équipé pour permettre une occupation immédiate par le locataire. Cela inclut les meubles indispensables tels qu’un lit, une cuisine équipée, une table, des ustensiles de cuisine, ainsi que des rangements adaptés.
• Respect des plafonds de revenus : Les recettes locatives issues de cette activité doivent être inférieures à 23 000 € par an, ou ne pas dépasser 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
• Un statut réservé aux particuliers : Le LMNP s’adresse exclusivement aux investisseurs non-professionnels, sans nécessiter d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Formalités administratives et choix du régime fiscal

Pour démarrer votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il est essentiel de déclarer cette activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cette démarche vous permettra d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour exercer en toute légalité. Sur le plan fiscal, deux options s’offrent à vous :

• Régime réel : ce dispositif permet de déduire vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) et d’amortir la valeur du bien et du mobilier. Il est particulièrement pertinent si vos charges sont élevées par rapport à vos revenus locatifs, offrant une optimisation fiscale optimale.
• Micro-BIC : cette option propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (et jusqu’à 71 % pour les meublés touristiques). Plus simple à gérer, elle est idéale pour les investisseurs ayant peu de charges.

Choix de la gestion locative

En matière de gestion locative, deux solutions s’offrent à vous :

• Gestion autonome : Vous prenez en charge l’ensemble des opérations, de la recherche de locataires à la gestion des contrats et à la maintenance. Cette option vous permet de maximiser vos revenus, mais demande du temps et de l’organisation.
• Gestion déléguée : Si vous préférez déléguer ces responsabilités, une agence immobilière peut s’occuper de la location de votre bien. En échange d’une commission oscillant entre 6 % et 10 % des loyers perçus, elle gère les aspects administratifs, techniques et relationnels, vous offrant une tranquillité d’esprit tout en garantissant une rentabilité attractive.
• Résidences gérées : Idéal pour les investisseurs en quête de simplicité, ce modèle repose sur un exploitant professionnel qui prend en charge l’intégralité de la gestion locative (recherche de locataires, entretien, loyers garantis). Ces résidences spécialisées (étudiantes, seniors, tourisme) offrent des revenus réguliers grâce à un bail commercial, même en cas de vacance locative.

Exemple d'investissement LMNP à Montauban

Camille a décidé d’investir en LMNP en acquérant un appartement meublé pour 210 000 € à Montauban, prisé par les étudiants et les jeunes actifs. En suivant les règles d’amortissement, elle peut amortir 90 % du prix d’achat, soit 189 000 €, sur une durée de 30 ans. Cela équivaut à un amortissement annuel de 6 300 €.

Pour équiper le logement, Camille a investi 5 000 € dans du mobilier et des équipements électroménagers, qu’elle peut amortir sur 10 ans, soit 500 € par an. Elle a également réalisé des travaux de rénovation pour un montant de 3 500 €, amortissables également sur 10 ans, ce qui représente 350 € par an.

Pendant les 10 premières années, Camille peut comptabiliser les amortissements suivants :

• Amortissement du bien : 6 300 €
• Amortissement du mobilier : 500 €
• Amortissement des travaux : 350 €
• Total annuel : 7 150 €

Passée cette période de 10 ans, les amortissements liés au mobilier et aux travaux arriveront à leur terme. Camille pourra cependant continuer à amortir son bien immobilier à hauteur de 6 300 € par an pour les 20 années suivantes.