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Investir à Moissac : LMNP & Denormandie

La commune de Moissac n'est pas éligible à la loi Pinel car elle se situe en zone C du dispositif

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Pourquoi acheter un logement à Moissac

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Moissac ? Profitez des dispositifs Denormandie ou LMNP pour optimiser votre fiscalité tout en bâtissant votre patrimoine. Avec le LMNP, vos loyers peuvent être totalement exonérés d’impôt pendant 25 ans grâce à l’amortissement. Avec le Denormandie, bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant total de votre projet, tout en participant à la rénovation d’un bien ancien.

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SOMMAIRE

Pourquoi investir à Moissac ?

vue sur le centre-ville de Moissac
© CC BY-SA 3.0 - Licence Creative Commons

Entre patrimoine classé à l'UNESCO et dynamisme économique, Moissac conjugue rentabilité et qualité de vie, faisant d'elle une destination idéale pour investir.

Moissac bénéficie d’infrastructures de qualité qui renforcent son attractivité pour les investisseurs et les nouveaux habitants. La ville est dotée de 15 établissements éducatifs, dont des collèges et lycées, répondant aux besoins des familles installées dans la région. En matière de santé, Moissac dispose d’un hôpital et de services médicaux variés, garantissant une prise en charge adaptée pour ses habitants.

Côté transport, Moissac est idéalement située, avec une gare ferroviaire connectée aux grandes villes comme Toulouse et Bordeaux. La proximité du Canal de Garonne et des routes principales facilite les déplacements et le développement économique.

Ville d'art et d'histoire

Ville d’Art et d’Histoire, Moissac est un joyau architectural où l’abbatiale et le cloître, inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO au titre des chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle, témoignent de son riche passé médiéval. Nichée entre le Tarn et les coteaux, la cité offre un cadre de vie exceptionnel, mêlant patrimoine, quiétude et modernité.

Avec son charmant port de plaisance, Moissac constitue également un point de départ idéal pour des promenades le long du Canal de Garonne, prolongement du Canal du Midi reliant la Méditerranée à l’Atlantique. Les berges du canal et du Tarn permettent d’admirer des trésors d’architecture, tels que le Pont-Canal, le Moulin de Moissac ou encore l’Uvarium, élégant édifice Art Déco.

Labellisée "Villes et Villages Fleuris" avec ses trois fleurs, Moissac est aussi la capitale fruitière du Tarn-et-Garonne, célèbre pour son raisin AOP Chasselas. Cultivé sur les coteaux environnants, ce raisin emblématique est célébré chaque année en septembre à travers des festivités conviviales et colorées.

Attractivité économique

Première destination touristique du Tarn-et-Garonne, Moissac rayonne par son patrimoine exceptionnel. Son abbaye classée à l’UNESCO et son label "Grands Sites Occitanie", attire chaque année un grand nombre de visiteurs, stimulant les secteurs du tourisme, du commerce et de la restauration.

Le territoire est également l'une des principales zones de production de fruits en France et accueille près de 6 000 producteurs. Moissac et son pays agricole se classent au premier rang des plantations fruitières du département. Tant au niveau régional qu'au niveau national, la ville s'affirme comme la "Capitale des fruits".

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Moissac ?

Avec son abbaye classée au patrimoine mondial de l’UNESCO et sa position centrale sur les chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle, Moissac attire chaque année des milliers de touristes et pèlerins, renforçant la demande pour des logements meublés, en particulier dans le cadre du statut LMNP.

Outre son rayonnement culturel, Moissac se distingue par une forte demande locative, portée par ses 12 300 habitants, composée de familles, jeunes actifs et seniors. La ville propose également des prix immobiliers accessibles, et il peut être particulièrement intéressant d’y investir dans des logements anciens éligibles au dispositif Denormandie. En rénovant ces biens, les investisseurs bénéficient d’avantages fiscaux significatifs tout en répondant à un besoin croissant de logements modernisés.

Avec ses infrastructures modernes (lycées, hôpital, associations), son réseau ferroviaire performant reliant Toulouse et Bordeaux, et des dispositifs incitatifs comme l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat, Moissac offre un cadre idéal pour allier rénovation patrimoniale et rentabilité locative. La ville s’impose comme une opportunité unique pour optimiser ses investissements, que ce soit en LMNP ou en Denormandie.

Pourquoi investir à Moissac en loi Denormandie ?

Investir en loi Denormandie à Moissac est une opportunité intéressante pour allier rénovation patrimoniale et avantage fiscal dans une ville au potentiel locatif attractif.

Moissac fait partie des communes éligibles au dispositif Denormandie grâce à ses efforts pour améliorer le parc immobilier ancien et revitaliser son centre-ville. La ville bénéficie d’initiatives comme l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat - Renouvellement Urbain (OPAH-RU), qui accompagne les projets de rénovation pour lutter contre la vacance des logements et améliorer la qualité de vie.

Le dispositif Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 12 %, 18 %, ou 21 % du prix d’achat et des travaux, selon que le bien est loué sur 6, 9, ou 12 ans. Située dans une zone où le besoin de rénovation est marqué, la ville offre de belles opportunités pour investir dans des logements anciens à rénover, avec un potentiel de rentabilité et de valorisation patrimoniale.

Comment investir en loi Denormandie à Moissac ?

Vous envisagez d’investir à Moissac avec le dispositif Denormandie ? Ce programme vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sous réserve de respecter certains critères précis :

Quelles conditions doit remplir le logement à rénover ?

  • Il doit s’agir d’un logement ancien nécessitant des travaux d’amélioration, ou d’un local transformé en habitation.
  • Le bien doit être loué vide à titre de résidence principale pour une durée de six, neuf ou douze ans.
  • Les loyers pratiqués doivent respecter des plafonds définis selon la zone géographique du logement. À titre d’exemple, Moissac se situe en zone C, où le plafond de loyer est fixé à 9,83 € le m².

À qui peut-on louer le logement rénové ?

Le locataire doit respecter les plafonds de ressources définis pour la zone géographique où se situe le bien. Pour Moissac, située en zone C, les revenus du locataire doivent être conformes aux plafonds en vigueur pour cette catégorie. Ces conditions visent à garantir que les logements rénovés profitent à des ménages ayant réellement besoin d’un logement abordable, tout en assurant une rentabilité optimale pour l’investisseur.

Composition du foyer locataire Zone B2 et C
Personne seule 31 892 €
Couple 42 588 €
Personne seule ou couple ayant
une personne à charge
51 215 €
Personne seule ou couple ayant
deux personnes à charge
61 830 €
Personne seule ou couple ayant
trois personnes à charge
72 735 €
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge
81 971 €
Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième
9 142 €

Quelles sont les conditions liées aux travaux à réaliser ?

  

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’investissement pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux du dispositif. Parmi les travaux éligibles, il est obligatoire de réaliser l’une des actions suivantes :

  • Améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 20 à 30 %, selon qu’il s’agit d’un appartement ou d’une maison individuelle.
  • Effectuer au moins deux types de travaux parmi les suivants : isolation des murs, de la toiture, remplacement des fenêtres, changement de chaudière, ou installation d’un nouveau système de production d’eau chaude.
  • Créer de nouveaux espaces habitables, comme une terrasse, un balcon ou un garage.

Il est fortement recommandé de faire appel à un artisan ou une entreprise labellisée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour garantir la qualité des travaux et respecter les exigences du dispositif. Les travaux doivent impérativement être achevés avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.

Exemple d’investissement en loi Denormandie à Moissac

Charlotte souhaite investir dans un bien ancien à rénover pour profiter des avantages fiscaux de la loi Denormandie. Elle a choisi d’acheter un appartement T3 de 40 m² à Moissac, pour un prix d’achat de 120 000 €. Conformément aux conditions du dispositif, elle devra réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, soit 40 000 €, ce qui porte le montant global de son projet à 160 000 €.

En s’engageant à louer le bien pendant 9 ans, Charlotte pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % sur le montant total de l’investissement (prix d’achat + travaux), soit 28 800 € au total, équivalant à 3 200 € par an sur la durée de location.

Ce projet lui permet de combiner fiscalité optimisée, rénovation patrimoniale et revenus locatifs réguliers dans une commune au fort potentiel locatif comme Moissac.

*Mensualités de 436 €/mois dont 24,08 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 45 800 € dont 7 224,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative. €
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T3 à Moissac (en zone C)
Résidence Programme Denormandie
Prix d'achat 160 000 €
Dont coût des travaux : 40 000 €
Mensualités pour un prêt de
85 000 €
à un taux de 3,20 % :
- 436 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 19 200 € 28 800 € 33 600 €
Abattement fiscal total*** 19 200 € 28 800 € 33 600 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 267 € + 267 € + 233 €
Abattement fiscal mensuel*** + 267 € + 267 € + 233 €
Loyer Denormandie + 462 €/mois
Effort d'épargne mensuel -143 €*** -143 €*** -109 €***

Pourquoi investir en LMNP à Moissac ?

Investir en LMNP à Moissac est une opportunité stratégique alliant rentabilité locative et fiscalité avantageuse. Grâce à son attractivité culturelle, la ville attire chaque année de nombreux touristes, renforçant la demande pour des logements meublés.

Le statut LMNP offre des avantages fiscaux significatifs, notamment via le régime réel, qui permet d’amortir le bien et le mobilier, réduisant ou annulant l’imposition sur les revenus locatifs. La diversité de la demande – touristes, jeunes actifs, familles – garantit une occupation régulière, que ce soit pour une location longue durée ou saisonnière. Enfin, la situation stratégique de Moissac, entre Toulouse et Bordeaux, associée à son cadre de vie paisible et dynamique, en fait une destination idéale pour investir dans un patrimoine durable et rentable.

Comment investir en LMNP à Moissac ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une solution attractive pour bénéficier d'avantages fiscaux et locatifs, à condition de respecter certains critères essentiels :

  • Un logement meublé et fonctionnel : le bien doit être entièrement aménagé et équipé pour permettre au locataire de s’y installer immédiatement. Cela inclut notamment un lit, une cuisine équipée, des rangements adaptés et les ustensiles de base.
  • Un plafond de revenus locatifs : les recettes annuelles issues de la location ne doivent pas excéder 23 000 €, ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
  • Un statut destiné aux particuliers : ce dispositif s’adresse exclusivement aux non-professionnels, sans obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Inscrire son activité et choisir son régime fiscal

La première étape consiste à déclarer l’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET. Une fois cette formalité accomplie, vous devrez sélectionner l’un des deux régimes fiscaux suivants :

  • Régime réel : ce régime permet de déduire l’ensemble des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, frais divers) et d’amortir la valeur du bien et du mobilier. Cette approche, idéale pour les investisseurs ayant des charges conséquentes, permet souvent de réduire drastiquement la base imposable, voire d’annuler l’imposition.
  • Régime Micro-BIC : Plus simple à administrer, il applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ou 71 % pour les meublés touristiques). Ce régime est adapté aux investisseurs dont les charges sont limitées.

Le LMNP, en combinant souplesse et fiscalité optimisée, constitue une excellente solution pour générer des revenus locatifs tout en valorisant son patrimoine.

Gérer la location du bien

Lorsqu’il s’agit de louer votre bien, deux options principales s’offrent à vous : la gestion autonome ou la délégation à une agence. La gestion autonome permet d’optimiser vos revenus en éliminant les frais de gestion, mais elle demande un investissement personnel conséquent. Vous serez responsable de la recherche de locataires, de la gestion administrative (baux, états des lieux) et du suivi des réparations ou incidents éventuels. Cette option est idéale pour les investisseurs qui souhaitent garder un contrôle total sur leur bien et sont prêts à consacrer du temps à sa gestion.

À l’inverse, déléguer la gestion à une agence immobilière vous permet de vous libérer de ces contraintes. En échange d’une commission prélevée sur les loyers, généralement entre 6 % et 10 %, l’agence s’occupe de toutes les démarches, de la sélection des locataires à la gestion des travaux, en passant par la collecte des loyers. Cette solution est particulièrement adaptée aux propriétaires recherchant une tranquillité d’esprit et une gestion professionnelle sans implication directe.

Exemple d'investissement LMNP à Moissac

Stéphane a décidé d’investir dans un appartement meublé à Moissac dans le cadre du statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Il a acquis un T2 de 35 m² situé en centre-ville pour 140 000 €. Ce bien, idéalement localisé, bénéficie d’une forte demande locative grâce à l’attractivité de la ville, notamment auprès des jeunes actifs et des touristes.

Pour équiper son appartement, Stéphane a investi 7 000 € dans du mobilier et des équipements électroménagers, amortissables sur 10 ans, soit 700 € par an. En appliquant les règles d’amortissement, il peut amortir 90 % de la valeur du bien, soit 126 000 €, sur une durée de 30 ans, ce qui représente un amortissement annuel de 4 200 €.

Pendant les 10 premières années, Stéphane pourra comptabiliser les amortissements suivants :

  • Amortissement du bien : 4 200 €
  • Amortissement du mobilier : 700 €
  • Total annuel : 4 900 €

Au-delà de cette période, l’amortissement lié au mobilier prendra fin, mais Stéphane continuera d’amortir la valeur du bien à hauteur de 4 200 € par an*pour les 20 années restantes.

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