Pourquoi investir à Beaumont-de-Lomagne ?

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Nichée au cœur de la Lomagne, souvent surnommée la "Toscane française", Beaumont-de-Lomagne séduit par son charme intemporel et son dynamisme discret. Cette bastide du XIIIᵉ siècle, avec sa célèbre halle médiévale et son riche patrimoine culturel, est bien plus qu’un simple témoin de l’histoire : elle incarne une terre d’opportunités pour les investisseurs.
Grâce à des prix immobiliers encore abordables et à une attractivité renforcée par son cadre de vie exceptionnel, Beaumont-de-Lomagne offre un potentiel unique pour l’investissement locatif ou patrimonial. Que ce soit pour séduire des locataires en quête de tranquillité ou pour capitaliser sur un territoire en plein essor touristique, cette bastide combine tranquillité et rentabilité.
Attractivité immobilière
Beaumont-de-Lomagne séduit de plus en plus les investisseurs grâce à son cadre de vie authentique, ses prix immobiliers attractifs et sa dynamique de revitalisation urbaine. Avec des prix bien inférieurs à ceux des grandes métropoles régionales comme Toulouse ou Montauban, Beaumont-de-Lomagne permet d’acquérir des biens à des coûts compétitifs. Que ce soit pour des maisons de caractère, des appartements ou des biens anciens à rénover, la commune offre des opportunités pour des budgets variés, tout en assurant un potentiel de valorisation intéressant.
Avec ses ruelles pittoresques, sa halle médiévale et son patrimoine historique, Beaumont-de-Lomagne offre un cadre de vie agréable. Les commodités locales, les écoles, les services de santé et les infrastructures sportives renforcent l’attractivité de la commune pour les familles et les retraités.
Attractivité économique
Au cœur de l'Occitanie, la Lomagne conjugue tradition et modernité pour offrir un cadre idéal aux entreprises en quête de développement. Avec ses 4 zones d'activités économiques (ZAE) réparties sur 70 hectares, le territoire accueille près de 70 entreprises artisanales et industrielles, représentant 573 emplois. Ces espaces, à taille humaine, séduisent les TPE, PME et PMI grâce à une implantation stratégique à proximité de grands pôles urbains comme Toulouse, Montauban et Agen.
Bénéficiant d'un accès facilité par l'échangeur de l'autoroute A62 et la proximité de l'aéroport de Toulouse-Blagnac, la Lomagne s'affirme comme une terre d'entrepreneurs. Son cadre de vie reconnu associé à une offre de services performants, en fait un lieu où il fait bon vivre et travailler.
Ville touristique
La Lomagne regorge de bastides et villages pittoresques qui invitent à la découverte. Avec sa halle médiévale emblématique et la maison natale du mathématicien Pierre de Fermat, Beaumont-de-Lomagne est une étape incontournable.
Les paysages vallonnés de la Lomagne, parsemés de champs de tournesols et de blés dorés, offrent un cadre idyllique pour les amateurs de plein air. Les sentiers de randonnée, les voies vertes et les activités comme le canoë sur la Garonne ou la découverte des coteaux du Gers attirent les amoureux de nature.
Tout au long de l’année, la Lomagne s’anime avec des festivals, des foires et des spectacles en plein air. Les fêtes de village, les marchés nocturnes et les expositions d’art attirent des visiteurs en quête d’authenticité et de convivialité.
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Beaumont-de-Lomagne ?
Beaumont-de-Lomagne offre de nombreuses opportunités d'investissement immobilier. Les prix immobiliers à Beaumont-de-Lomagne sont nettement inférieurs à ceux des grandes villes voisines comme Toulouse ou Montauban. Cette accessibilité permet aux investisseurs de se positionner sur des biens à haut potentiel locatif, notamment dans le cadre de rénovations éligibles au dispositif Denormandie, qui offre des avantages fiscaux significatifs.
Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % du coût total de l'investissement (achat et travaux), sous réserve de louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du montant total de l'opération, incluant des améliorations énergétiques ou structurelles.
La ville attire des familles, des jeunes actifs et des retraités séduits par son cadre de vie paisible et ses infrastructures de proximité. Les logements bien situés et rénovés, notamment dans le centre historique, sont particulièrement prisés, assurant une occupation locative régulière.
Pourquoi investir en loi Denormandie à Beaumont-de-Lomagne ?
Inscrite au programme national Petites Villes de Demain, Beaumont-de-Lomagne bénéficie d’un soutien pour revitaliser son centre historique et moderniser ses infrastructures. Ces initiatives dynamisent le marché immobilier local, augmentant la valeur des biens sur le long terme.
Avec des prix immobiliers compétitifs, Beaumont-de-Lomagne permet d’acquérir des biens anciens à rénover pour des coûts compétitifs. Ces investissements accessibles garantissent un bon potentiel de rentabilité locative.
La loi Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant total de l’opération (achat + travaux) pour une mise en location sur 12 ans. Pour cela, les travaux doivent représenter 25 % du coût total de l’investissement et inclure des rénovations telles que l’isolation, la modernisation ou encore l’aménagement de nouvelles surfaces habitables.
Le dispositif Denormandie offre des opportunités uniques pour rénover des biens anciens tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Voici les critères essentiels pour investir à Beaumont-de-Lomagne :
Quelles sont les conditions liées au logement ?
Le bien immobilier doit respecter plusieurs exigences pour être admissible au dispositif Denormandie :
- Nature du bien : Il doit s’agir d’un logement ancien nécessitant des travaux d’amélioration, ou d’un local transformé en habitation.
- Location : Le logement doit être loué nu en tant que résidence principale, pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
- Plafonds de loyers : Les loyers mensuels hors charges doivent respecter des seuils spécifiques à chaque zone géographique :
Localisation du logement | Prix du loyer au m² |
---|
Zone A bis | 18,89 € |
Zone A | 14,03 € |
Zone B1 | 11,31 € |
Zone B2 et C(sur agrément) | 9,83 € |
Le logement rénové doit être loué à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds fixés par la réglementation. Située en zone C, Beaumont-de-Lomagne applique les plafonds de ressources spécifiques à cette zone :
Composition du foyer locataire |
Zone B2 et C |
Personne seule |
31 892 € |
Couple |
42 588 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
51 215 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
61 830 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
72 735 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
81 971 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
9 142 € |
Quelles sont les exigences pour les travaux à effectuer ?
Pour accéder aux avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie, les travaux réalisés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement. Plusieurs options de rénovation permettent de satisfaire à cette exigence :
- Amélioration de la performance énergétique : les travaux doivent permettre un gain énergétique de 20 à 30 %, en fonction des caractéristiques du logement.
- Rénovations spécifiques : il est nécessaire de réaliser au moins deux interventions parmi les suivantes : isolation des murs ou de la toiture, remplacement de la chaudière, modernisation du système de production d’eau chaude ou amélioration de l’isolation des fenêtres.
- Création de nouveaux espaces habitables : les aménagements peuvent inclure la construction d’un balcon, d’une terrasse ou d’un garage.
Il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour garantir la qualité des travaux et leur conformité avec les exigences réglementaires. Ces rénovations doivent impérativement être achevées avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien, sous peine de ne pas pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.
Exemple d’investissement en loi Denormandie à Beaumont-de-Lomagne
Jérémy a décidé d’investir à Beaumont-de-Lomagne dans le cadre du dispositif Denormandie. Il a acheté un appartement T3 de 60 m², situé près du centre historique, pour un montant de 100 000 €.
Étant en zone C, il doit respecter les conditions du dispositif, notamment en termes de plafonds de loyer. Conformément aux exigences, Jérémy doit consacrer 25 % du coût total de l’opération à des travaux de rénovation, soit 25 000 €. Son projet global s’élève donc à 125 000 €, montant qui servira de base pour le calcul de la réduction d’impôt.
En mettant ce bien en location pour une durée de 12 ans, Jérémy pourra bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 26 250 € (soit 21 % de son investissement), tout en générant des revenus complémentaires grâce à la location. Cet investissement lui permet de combiner fiscalité optimisée, revenus réguliers et valorisation d’un bien dans une ville en pleine transformation.
*Mensualités de 436 €/mois dont 24,08 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 45 800 € dont 7 224,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
€
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T3 à Beaumont-de-Lomagne (en zone zone C)
|
Résidence |
Programme Denormandie |
Prix d'achat |
125 000 €
Dont coût des travaux : 31 250 €
|
Mensualités pour un prêt de 85 000 €
à un taux de 3,20 % :
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- 436 €/mois*
sur 25 ans.
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Charges** |
- 150 €/mois
|
Durée de mise en location |
6 ans |
9 ans |
12 ans |
Abattement fiscal total maximal |
15 000 € |
22 500 € |
26 250 € |
Abattement fiscal total*** |
15 000 € |
22 500 € |
26 250 € |
Abattement fiscal mensuel maximal |
+ 208 € |
+ 208 € |
+ 182 € |
Abattement fiscal mensuel*** |
+ 208 € |
+ 208 € |
+ 182 € |
Loyer Denormandie |
+ 0 €/mois |
Effort d'épargne mensuel |
378 €*** |
378 €*** |
404 €*** |
Pourquoi investir en LMNP à Beaumont-de-Lomagne
Investir en LMNP à Beaumont-de-Lomagne offre une combinaison idéale entre un marché immobilier attractif et les avantages fiscaux du statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Ce dispositif permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années, réduisant considérablement, voire annulant, l’imposition sur les revenus locatifs. Les charges liées aux travaux, intérêts d’emprunt et frais de gestion sont également déductibles. Pour une gestion simplifiée, le régime Micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 %, rendant ce statut accessible et attractif.
Le potentiel locatif de Beaumont-de-Lomagne repose sur sa localisation stratégique entre Toulouse et Montauban, attirant une population variée : jeunes actifs, familles et travailleurs saisonniers. La commune, appréciée pour son cadre de vie paisible et son patrimoine historique, connaît une demande croissante de logements meublés, notamment grâce à son dynamisme économique dans les secteurs de l’agriculture et de l’agroalimentaire.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de nombreux investisseurs grâce à sa capacité à allier optimisation fiscale et rendement locatif. Cependant, son obtention repose sur le respect de critères spécifiques :
- Un logement prêt à l’emploi : le bien doit être totalement équipé pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement. Cela inclut des meubles essentiels tels qu’un lit, des rangements, une cuisine fonctionnelle et les ustensiles nécessaires.
- Un plafond de revenus locatifs : les recettes issues de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
- Un statut réservé aux particuliers : ce dispositif s’adresse exclusivement aux non-professionnels, sans inscription obligatoire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Fiscalité et démarches administratives : optimiser son investissement
L’inscription de l’activité se fait au Greffe du Tribunal de Commerce, qui délivre un numéro SIRET. Les investisseurs peuvent ensuite opter pour l’un des deux régimes fiscaux suivants :
- Régime réel : ce régime permet de déduire des charges comme les travaux, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion, tout en amortissant la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années. Grâce à cette approche, l’imposition sur les revenus locatifs peut être réduite, voire supprimée. Ce régime est particulièrement avantageux pour ceux ayant des charges significatives.
- Régime Micro-BIC : simplifié et rapide, il applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (ou 71 % pour les meublés touristiques). Il convient particulièrement aux investisseurs disposant de faibles charges, cherchant à minimiser la gestion administrative.
Gestion locative : deux approches au choix
Le LMNP laisse aux propriétaires la liberté de choisir entre deux modes de gestion :
- Gestion autonome : cette option permet de maximiser les revenus locatifs en éliminant les frais de gestion. Cependant, elle demande un investissement personnel important, incluant la recherche de locataires, la gestion des contrats, la perception des loyers et la résolution des éventuels problèmes.
- Gestion déléguée : en confiant la gestion du bien à une agence immobilière, les propriétaires bénéficient d’un service clé en main. Moyennant une commission de 6 à 10 % des loyers perçus, l’agence prend en charge toutes les démarches, de la sélection des locataires à la gestion des travaux, garantissant une tranquillité d’esprit totale.
- Résidence gérée : investir dans une résidence gérée est une autre option intéressante pour les investisseurs souhaitant une gestion simplifiée. Ce type de bien, souvent situé dans des résidences étudiantes ou séniors, est administré par un exploitant professionnel. L’exploitant prend en charge l’ensemble des démarches locatives et techniques, garantissant une gestion entièrement déléguée.
Exemple d'investissement LMNP à Beaumont-de-Lomagne
François a décidé d’investir dans un appartement meublé à Beaumont-de-Lomagne, situé dans un quartier résidentiel proche des commerces et des écoles, pour un montant de 200 000 €. Ce bien, idéalement localisé, bénéficie d’une forte demande locative portée par les familles, les jeunes actifs et les étudiants.
En appliquant les règles d’amortissement, François peut amortir 90 % de la valeur de l’appartement, soit 180 000 €, sur une durée de 30 ans, ce qui correspond à un amortissement annuel de 6 000 €.
Pour équiper son bien, François a investi 7 000 € dans du mobilier et des équipements électroménagers, amortissables sur 10 ans, soit 700 € par an. Il a également réalisé des travaux de modernisation, notamment dans la cuisine et la salle de bain, pour un montant de 4 000 €, également amortissables sur 10 ans, soit 400 € par an.
Pendant les 10 premières années, François pourra comptabiliser les amortissements suivants :
- Amortissement du bien : 6 000 €
- Amortissement du mobilier : 700 €
- Amortissement des travaux : 400 €
- Total annuel : 7 100 €
Après cette période, les amortissements liés au mobilier et aux travaux seront épuisés, mais François continuera d’amortir la valeur de l’appartement à hauteur de 6 000 € par an pour les 20 années restantes.