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Investir dans l'immobilier à Lourdes : Denormandie ou LMNP ?

La commune de Lourdes n'est pas éligible à la loi Pinel car elle se situe en zone C du dispositif

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Pourquoi acheter un logement à Lourdes

Vous envisagez de réaliser un investissement locatif à Lourdes ? Avec le statut LMNP, profitez d’une exonération d’impôt sur vos loyers grâce à l’amortissement, garantissant des revenus locatifs nets pendant 25 ans. En optant pour la loi Denormandie, bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du coût total de votre projet tout en participant à la rénovation de biens anciens.

Photo de Lourdes
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SOMMAIRE

Pourquoi investir à Lourdes ?

Soir de pélerinage à Lourdes
© CC BY-SA 4.0 - Licence Creative Commons

Connue mondialement pour son caractère religieux, Lourdes attire chaque année près de 3 millions de pèlerins et visiteurs, ce qui en fait l’une des villes les plus visitées en France après Paris. Ce flux constant de touristes, combiné à des prix immobiliers compétitifs, en fait une destination de choix pour les investisseurs locatifs.

Lourdes bénéficie d'une situation géographique stratégique, à proximité des stations de ski et des sentiers de randonnée des Pyrénées, en faisant une porte d'entrée idéale pour les amateurs de nature et de sports de montagne.

Ville d'histoire et de pèlerinage

Nichée au pied des Pyrénées, Lourdes est l’un des quatre plus grands lieux de pèlerinage catholique au monde. Chaque année, des millions de pèlerins et visiteurs y convergent, guidés par la foi, l’espoir et le message de l’Immaculée Conception transmis à Bernadette Soubirous en 1858. Au cœur du Sanctuaire de Lourdes, qui s’étend sur 55 hectares, la Grotte des apparitions et les basiliques Notre-Dame du Rosaire, de l’Immaculée Conception et Saint-Pie-X accueillent ceux qui viennent prier, se recueillir ou déposer un cierge. Les fontaines et chemins de croix, accessibles à tous, participent également à cette expérience spirituelle unique.

Attractivité économique

Lourdes entame une transformation majeure grâce au Plan d’Avenir Lourdes 2030. Ce projet stratégique, doté d’un budget de 100 millions d’euros, vise à diversifier l’économie locale, moderniser les infrastructures et revaloriser l’image de la ville. La crise sanitaire a révélé les faiblesses d’un modèle économique centré sur un tourisme mono-segmenté, offrant une opportunité unique de réinventer Lourdes en intégrant des dimensions culturelles, économiques et environnementales.

Face à une baisse anticipée de la fréquentation des pèlerins, Lourdes ambitionne de devenir la capitale mondiale de la fraternité, en élargissant son offre touristique. Des projets comme la revalorisation du chemin de Bernadette Soubirous avec une signalétique moderne et un hologramme, ou encore la candidature au label Patrimoine mondial de l’Unesco pour le sanctuaire, illustrent cette volonté. La création d’un Palais des Congrès et d’une Maison des Arts et de la Jeunesse viendront compléter cette métamorphose culturelle.

Ville étudiante

Lourdes accueille plusieurs établissements d'enseignement supérieurs, attirant de nombreux étudiants de la région. Ces établissements proposent des cursus en alternance et des spécialisations ciblées, répondant aux attentes des secteurs en pleine évolution comme l’hôtellerie, le tourisme et le numérique. Le Lycée Professionnel de l'Arrouza propose un BTS Hôtellerie/Restauration en alternance, idéal pour les étudiants souhaitant conjuguer apprentissage théorique et expérience pratique. Au Lycée Peyramale – Saint-Joseph, les étudiants peuvent suivre un BTS Tourisme avec une spécialisation "Tourisme et Handicap".

Pour les passionnés de nouvelles technologies, l’École régionale du numérique propose une formation en développement web et web mobile.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Lourdes ?

Lourdes offre des opportunités intéressantes dans l'immobilier locatif. Chaque année, des millions de visiteurs affluent dans la ville, créant une forte demande pour des logements temporaires et permanents. Ce contexte rend Lourdes particulièrement attractive pour les investisseurs à la recherche de rentabilité et de stabilité sur le long terme.

Le marché immobilier lourdais se distingue par une variété de biens, allant des appartements situés au centre-ville aux maisons proches des sanctuaires. Les quartiers proches des principales attractions, comme la gare ou le Sanctuaire, sont particulièrement prisés pour leur accessibilité et leur fort potentiel locatif. Les prix de l'immobilier à Lourdes restent compétitifs, offrant aux investisseurs des opportunités d'achat intéressantes, avec des rendements locatifs souvent supérieurs à ceux des grandes villes.

Avec un marché en légère croissance, Lourdes garantit une rentabilité locative solide grâce à sa demande soutenue, portée par le tourisme et une population locale active.

Pourquoi investir en loi Denormandie à Lourdes ?

Lourdes, intégrée au programme national "Action Cœur de Ville", bénéficie d’une éligibilité au dispositif Denormandie, conçu pour revitaliser les centres-villes et encourager la rénovation de l’habitat ancien. Ce programme vise à moderniser les logements tout en répondant aux enjeux de transition énergétique, et Lourdes se positionne comme une destination stratégique pour les investisseurs immobiliers en quête d’avantages fiscaux et de rentabilité.

Avec le Denormandie, les propriétaires rénovant des biens anciens à Lourdes peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant total de l’investissement pour une mise en location sur 12 ans.

La forte affluence touristique de Lourdes, combinée à la présence d’une population active, assure une demande locative constante. Les logements rénovés dans le cadre du Denormandie répondent à cette demande tout en offrant des solutions modernes et adaptées, renforçant ainsi leur attractivité.

Comment investir à Lourdes en loi Denormandie ?

Vous prévoyez d’investir à Lourdes en loi Denormandie ? Voici toutes les conditions nécessaires à votre futur investissement :

Quelles sont les conditions liées au logement à rénover ?

  • Le logement doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation.
  • Le logement doit être loué nu comme habitation principale pendant six, neuf ou douze ans.
  • Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser certains plafonds :
    Localisation du logementPrix du loyer au m²
    Zone A bis18,89 €
    Zone A14,03 €
    Zone B111,31 €
    Zone B2 (sur agrément)9,83 €
  • Le logement rénové doit être loué à un ou des locataires qui respectent les plafonds de ressources en vigueur. Lourdes étant située en zone C, les plafonds de ressources doivent correspondre à ceux de la zone C :
    Composition du foyer locataire Zone B2 et C
    Personne seule 31 892 €
    Couple 42 588 €
    Personne seule ou couple ayant
    une personne à charge
    51 215 €
    Personne seule ou couple ayant
    deux personnes à charge
    61 830 €
    Personne seule ou couple ayant
    trois personnes à charge
    72 735 €
    Personne seule ou couple ayant
    quatre personnes à charge
    81 971 €
    Majoration par personne à charge
    à partir de la cinquième
    9 142 €

    Exemple d’investissement en loi Denormandie à Lourdes

    Pour diversifier ses revenus et valoriser son patrimoine, Julie a décidé d’investir en loi Denormandie à Lourdes. Elle a acquis un appartement T2 au cœur de la ville pour un montant de 110 000 €.

    Pour respecter les conditions du dispositif, elle doit réaliser des travaux de rénovation représentant 25 % du coût total de l’opération, soit 36 667 €. Son projet lui revient donc à 146 667 €, montant qui servira de base pour le calcul de la réduction d’impôt.

    En mettant son bien en location pendant 12 ans, Camille pourra bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 30 800 €, tout en percevant un loyer mensuel estimé à 480 €, générant ainsi des revenus locatifs réguliers.

    *Mensualités de 436 €/mois dont 24,08 € d'assurance
    Avec un taux d'assurance à 0,34 %
    Coût total du crédit : 45 800 € dont 7 224,00 € d'assurance
    **Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative. €
    ***Pour un impôt annuel de 4 000 €
    Simulation d'un investissement Denormandie pour un T2 à Lourdes (en zone C)
    Résidence Programme Denormandie
    Prix d'achat 146 667 €
    Dont coût des travaux : 36 667 €
    Mensualités pour un prêt de
    85 000 €
    à un taux de 3,20 % :
    - 436 €/mois*
    sur 25 ans.
    Charges** - 150 €/mois
    Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
    Abattement fiscal total maximal 17 600 € 26 400 € 30 800 €
    Abattement fiscal total*** 17 600 € 26 400 € 30 800 €
    Abattement fiscal mensuel maximal + 244 € + 244 € + 214 €
    Abattement fiscal mensuel*** + 244 € + 244 € + 214 €
    Loyer Denormandie + 462 €/mois
    Effort d'épargne mensuel -120 €*** -120 €*** -90 €***

Pourquoi investir en LMNP à Lourdes ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’est imposé comme une solution incontournable pour les investisseurs immobiliers souhaitant combiner rentabilité et fiscalité avantageuse. Ce dispositif offre une grande flexibilité tout en répondant à la demande croissante de logements meublés, notamment auprès des étudiants, des jeunes actifs et des touristes.

Avec le régime Micro-BIC, les investisseurs profitent d’un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs, voire 71 % pour les meublés touristiques classés. Le régime réel, quant à lui, est particulièrement avantageux pour ceux ayant des charges élevées : il permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années, souvent jusqu’à 85 % de leur montant. Ce mécanisme permet de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs, offrant ainsi des revenus nets d’impôts tout en consolidant son patrimoine immobilier.

En tant que deuxième ville hôtelière de France, la demande pour des logements meublés est soutenue à Lourdes, notamment pour des meublés touristiques adaptés aux courts séjours. Lourdes attire également des professionnels travaillant dans les secteurs liés au tourisme et à l’événementiel, renforçant ainsi l’intérêt d’un investissement en LMNP.

Comment investir à Lourdes en LMNP ?

Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à Lourdes, il est essentiel de respecter certains critères :

  • Équiper le logement : le bien doit être entièrement meublé et prêt à accueillir un locataire immédiatement. Cela inclut des éléments indispensables comme un lit, une cuisine fonctionnelle, des meubles de rangement, ainsi que de la vaisselle et des ustensiles de cuisine.
  • Limiter les revenus locatifs : Les recettes issues de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € par an, ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
  • Statut réservé aux particuliers : Ce dispositif est destiné aux non-professionnels, sans obligation d’enregistrement au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
  • Déclaration de l’activité et choix du régime fiscal

    Pour exercer en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il est nécessaire de déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, ce qui vous permettra d’obtenir un numéro SIRET. Deux régimes fiscaux sont disponibles pour optimiser vos revenus locatifs :

    • Régime réel : ce régime permet de déduire les charges liées à votre activité, comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou les frais de gestion. Vous pouvez également amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier, ce qui réduit considérablement vos revenus imposables. Il st particulièrement recommandé pour les investisseurs ayant des charges importantes.
    • Micro-BIC : simple et rapide à mettre en œuvre, ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (et jusqu’à 71 % pour les meublés touristiques). Il est adapté aux investisseurs ayant peu de charges à déduire.

    Exemple d'investissement LMNP à Lourdes

    Jean a investi dans un appartement meublé pour 180 000 € à Lourdes, situé dans un quartier proche des sanctuaires et des infrastructures touristiques. Ce bien est particulièrement adapté aux séjours courts ou moyens, répondant à une demande locative soutenue dans cette ville très fréquentée.

    En appliquant les règles d’amortissement, Camille peut amortir 90 % de la valeur du bien, soit 162 000 €, sur une durée de 30 ans. Cela correspond à un amortissement annuel de 5 400 €.

    Pour aménager l’appartement, Camille a dépensé 5 000 € pour le mobilier et les équipements électroménagers, qu’elle peut amortir sur 10 ans, soit 500 € par an. De plus, des travaux d’amélioration, notamment pour la rénovation de la salle de bain, ont été réalisés pour un montant de 3 000 €, amortissables également sur 10 ans, soit 300 € par an.

    Pendant les 10 premières années, Camille peut comptabiliser les amortissements suivants :

    • Amortissement du bien : 5 400 €
    • Amortissement du mobilier : 500 €
    • Amortissement des travaux : 300 €
    • Total annuel : 6 200 €

    Après cette période, les amortissements liés au mobilier et aux travaux arriveront à leur terme. Camille pourra continuer à amortir uniquement le bien immobilier, à raison de 5 400 € par an pour les 20 années suivantes.

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