Carmes, Palais de Justice, Saint-Michel 
Carmes, Palais de Justice 
Les Amidonniers sont un quartier au nord-ouest du centre-ville de Toulouse. Le secteur est délimité par le Canal de Brienne et la Garonne. Il est également entouré des quartiers Ponts Jumeaux, Compans-Caffarelli et Bourrassol.
Les Amidonniers, on trouve la Manufacture des Tabacs, bâtiment industriel situé Allée de Brienne, près du Bazacle. Dans les années 1900, la Manufacture était le principal employeur de la ville de Toulouse. Désormais réhabilité en annexe des universités toulousaines, le bâtiment a néanmoins conservé son cachet avec sa toiture et ses façades inscrites aux Monuments Historiques en 1990.
Recensant, en 2015, 4.091 ménages, le revenu moyen des Amidonniers s’élève à 25.300 €. Plusieurs lieux sont dédiés à l’éducation et l’accueil des plus jeunes, dont la crèche Les Enfants Terribles et l’école 2nd degré général cours privés Rousselot Voltaire :
Le quartier se distingue également par l’église Saint-Paul et la Coulée Verte.
L’offre immobilière neuve des Amidonniers propose plusieurs lots et programmes neufs. Par exemple, la résidence Esprit Amidonniers, présente une quinzaine de lots d’appartements neufs, en T1 et T2, conçus par le promoteur Good Property, rue des Amidonniers. À partir de 144.900 €, le programme est situé non loin de la Toulouse Business School, ou encore du Pont des Catalans.
Desservi par les lignes de métro A et B du réseau de transport Tisséo, le quartier est facilement accessible par les stations de Compans-Caffarelli et Saint-Cyprien - République.
Les Amidonniers accueillent des propriétaires et des locataires, avec toutefois une large majorité de logements collectifs (4.082 appartement parmi 4.687 habitations).
| Appartements neufs 1 pièces à partir de | 144.900€ |
| Appartements neufs 2 pièces à partir de | 159.900€ |
Voici un programme immobilier remis aux normes énergétiques actuelles. 15 logements neufs de 1 et de 2 pièces sont proposés. Prenant place au sein du quartier Compans Caffarelli, c'est un emplacement central au sein de Toulouse...
En ce moment, le quartier des Amidonniers présente un marché immobilier neuf composé de multiples biens commercialisés avec une TVA réduite à 5,5 %, au lieu de 20 % habituellement. À titre d’exemple, la résidence Esprit Amidonniers, à proximité du Parc des Sports du Bazacle et de l’Institut d’Études Politiques de Toulouse (IEP), bénéficie de 15 lots en T1 ou T2. Le promoteur Good Property a pensé ce programme autour du confort, de la sécurité et de la qualité de vie des futurs occupants.
Avec près de 4.700 logements, dont 4.091 résidences principales et 4.082 appartements, les Amidonniers offre de multiples occasions aux acquéreurs de s’installer et de concrétiser leur projet immobilier.
Les Amidonniers sont un quartier qualifié de dynamique et jeune. En effet, les trentenaires sont les plus représentés dans ce secteur, tout comme les cadres qui représentent 70 % de la population active. Le taux de propriétaires occupant les logements s’élève à 27 %. Ce quartier semble donc attirer les locataires, par sa proximité avec les différentes écoles supérieures, dont l’Université Toulouse 1 Capitole, et convient pour un investissement locatif Pinel. Toutefois, les programmes en cours de réalisation proposent également des achats en résidence principale.
Les transactions immobilières au sein des Amidonniers s’effectuent en VEFA pour ce qui concerne le marché immobilier du neuf. Les contrats de réservation des logements neufs assurent aux acquéreurs plusieurs garanties :
Aux Amidonniers, l’offre résidentielle peut s’étendre du T1 au T5, selon les programmes en cours de construction. Par exemple, la résidence Esprit Amidonniers, du promoteur Good Property, propose 15 lots allant du T1 au T2, avec des T2 à partir de 159.900 €. La rue des Amidonniers se situant à proximité des écoles supérieures et de l’Université de Toulouse Capitole, elle est également proche de l’Hôpital de la Grave et du Musée des Abattoirs.
Les prestations de cette résidence sont tournées vers le confort et la qualité de vie des occupants :
Céline a un projet immobilier et elle voudrait s’installer dans le quartier des Amidonniers, près de son lieu de travail à l’école maternelle publique Falguière. Elle a réservé un T1 à 144.900 € au sein de la résidence Esprit Amidonniers. Son courtier en immobilier l’informe des frais de notaire réduits. En effet, le marché immobilier neuf a l’avantage de proposer des frais notariés en dessous des taux du marché traditionnel. Au lieu de régler près de 8.700 € de frais, Céline bénéficiera d’une réduction de 5.800 € avec des frais de notaire à moins de 3.000 €.
L’acquéreur étant primo-accédant avec cette première acquisition immobilière, la banque pourra alors lui proposer un Prêt à Taux Zéro (PTZ), finançant jusqu’à 40 % de la valeur du bien acquis, soit près de 58.000 € pour ce T1.
La résidence venant d’être livrée, elle a donc été construite selon les dernières normes environnementales. La RT2012 limite la consommation énergétique des nouveaux bâtiments à 50kWh/m²/an, ce qui donne lieu à des factures d’énergie largement réduites, par rapport à des logements livrés dans les années 2000.
Si ce logement neuf s’acquiert finalement selon le dispositif Pinel, l’acquéreur recevra alors une réduction d’impôt significative, pouvant aller jusqu’à 30.000 € pour une durée locative de 12 ans.
À Amidonniers, le loyer d’un appartement neuf de 54 m² avec 8 m² de surfaces annexes est de 622€. Le dispositif Pinel limite les montants des loyers selon un barème et un zonage Pinel. Le quartier des Amidonniers étant en zone B1, les loyers sont plafonnés à 10,44 €/m²/mois. Un investissement locatif Pinel permet donc aux investisseurs de rentabiliser leur bien immobilier, tout en percevant une réduction fiscale non-négligeable (jusqu’à 63.000 €).
Jacob a réservé un T2 de la résidence Esprit Amidonniers à Toulouse. Au prix de 159.900 €, il se demande ce qu’il peut espérer de la part de sa banque en matière de crédit immobilier. Il s’interroge également sur les loyers qu’il pourra demander à son futur locataire, ainsi que sur l’abattement fiscal auquel il a droit, du fait de la loi Pinel.
| Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 aux Amidonniers | |
|---|---|
| Résidence | Esprit Amidonniers |
| Prestations | T2 de 51 m² |
| - RT2012 + isolation thermique renforcée - Chambre de 14 m² - Visiophone, serrure de sûreté, détecteurs de fumée - Carrelage dans les pièces de vie et parquet dans les chambres |
|
| Prix d'achat | 159.900 € |
| Durée de mise en location | 6 ans - 9 ans - 12 ans |
| Réduction fiscale | - 19.188 € sur 6 ans - 28.782 € sur 9 ans - 33.579 € sur 12 ans |
| Loyer Pinel | 513 €/mois |
| Mensualités pour un prêt de 80.000 € à un taux de 1,59 % : |
346 €/mois* sur 25 ans. |
Situé au nord-ouest de Toulouse, le quartier des Amidonniers se trouve également à 10 minutes à pied de la place Saint-Pierre et du Capitole. Desservi par les stations de métro de Saint-Cyprien - République et Compans-Caffarelli, le quartier reste facilement accessible.
Le nom du quartier tire son origine des fabricants de farine obtenue sans le recours d’une meule : des fabricants d’amidon, au sein du quartier. L’industrialisation de ce dernier s’étant poursuivie avec la Manufacture des Tabacs, le quartier s’est de plus en plus urbanisé. Par sa population qualifiée “d’indigente”, le secteur était aussi surnommé “Del chagrin”.
Le quartier des Amidonniers se situe au nord-ouest de Toulouse, entre la Garonne et le Canal de Brienne. Il s’étend du Bazacle jusqu’au Port de l’Embouchure et se trouve à 10 minutes à pied du Capitole et de la place Saint-Pierre.
Entre les stations de métro de Saint-Cyprien - République et celle de Compans-Caffarelli, les Amidonniers sont accessibles à partir des deux lignes de métro (A et B) du réseau Tisséo. Traversé par la coulée verte, l’urbanisation du quartier s’est fait avec l’industrialisation et notamment avec la présence de la Manufacture des Tabacs, 1er employeur de Toulouse dans les années 1900.
Au nord, les Amidonniers se distinguent par un secteur essentiellement résidentiel et calme, avec à proximité la cité universitaire Chapou.
En revanche, près du Pont des Catalans, le quartier devient plus dynamique et urbain, avec des commerces et services de proximité. D’ailleurs, la résidence La Catalane, tour de 13 étages, vêtue de briques toulousaines et de blanc, offre une vue imprenable sur la ville.
L’urbanisme des Amidonniers allie à la fois des maisons mitoyennes et résidentielles, la plupart en R+1, ainsi que des logements collectifs en résidence (jusqu’à R+5), plus contemporains et à l’architecture moderne et récente, diversifiant ainsi le paysage du quartier. Nous pouvons constater cette cohabitation au sein de la rue des Amidonniers, ou de l’allée de Brienne.
Le quartier des Amidonniers est classé en “zone UF” (zone Urbaine de Faubourg). Il constitue donc un territoire déjà urbanisé, en plus d’être classé à l’intérieur du périmètre de protection de monument historique avec notamment le Canal du Midi et la Manufacture des Tabacs.
En 2019, le maire de Toulouse, Jean-Luc Moudenc, s’est exprimé à propos des quartiers de la ville rose à l’horizon 2040. Parmi les différents secteurs énoncés pour classifier les quartiers toulousains, les Amidonniers se situaient dans les secteurs à préserver. Le but de cette classification étant de conserver l’identité architecturale du quartier avec une homogénéité historique, les surfaces constructibles au sein des Amidonniers ont été réduites de 25 %, à l’instar de Compans-Caffarelli.
